（来源：黄埔视野）
到这个月，观察君加盟贝壳做新房带看成交业务刚好满一年。
做了一年周末兼职中介，不逼单不乱发信息，主打一个佛系随缘，承蒙各位老粉和朋友信任，结果还不错。当然我的返佣力度也算是广州业内相对高的了。
但有些话还是不吐不快，又要让一些人不爽了。
这个行当最大的感受是什么呢？
信息严重不对称，导致客户信任度整体比较低。
相对来说，二手房中介服务费比一手房，要透明多了。
比如广州绿中介服务费一般是成交价的2%，买卖双方各1%。重庆则是卖方承担1%，买方承担2%。
比较特殊的是裕丰地产，双方各承担0.69%。当然，也有一些非连锁门店中介费更低，买卖双方加起来收1%。
然而，一手房佣金就“黑麻麻”了。靠信息差收割，竟然成了这个行当畸形的生存法则。
比如，每个楼盘的佣金多少，返佣多少，绝大多数中介对此秘而不宣。
毕竟，买房对于绝大多数人是一件非常低频的行为。信息的不透明，对于很多中介确实是利润最大化的基础条件。
所以，前不久我们可能在全网首次《曝光中介返佣秘密》，留言区和后台就被一些中介围攻。
这算是既得利益者的正常反应，没啥奇怪的。而目前一手房买家的困境在于，能够了解的渠道非常有限，缺乏一个公开透明的平台。
更多信息来源于社群以及私下打听到的零碎信息，或取决于中介个人道德层面的自我约束。
而靠人的道德品性，就有可能像开盲盒一样，对于判断力差的买家来说，就有跳坑的可能。
01.返佣乱象
从多位粉丝向我反馈的情况来看，目前存在的“返佣乱象”主要几种：
1、不主动提返佣，买家问到返佣，则声称公司有规定不允许返佣。
错。不返佣，对于不少买房目标很明确的客户，根本没必要找渠道中介，直接去售楼部买省事多了。
至于有些小白买家，啥都不清楚，确实需要中介深度服务，且付出了大量劳动，确有必要多拿一点佣金。但也不至于要吃独食，不返一分一毫。
说白了，几万甚至十几以及更多佣金，中介的服务不足以值这么多。对比二手房中介费，折算下来一般按成交总价的1%分摊佣金比较合理。
2、帮客户额外争取了折扣，所以不返佣了。
错。售楼部的折扣与返佣毫无关系。而且基本中介所谓的“额外折扣”，都是包装出来的。靠谱的中介能够拿到的折扣，实际也就是售楼部的底价。
说白了，一个靠谱的中介，就是帮客户去售楼部砍价拿底价的。当然，拿底价也很简单，事实上只要买家坚持砍价，确定要买，销售也会放底价的。
3、还有的忽悠说，返佣在成交房款里直接减扣了。
错。佣金独立于开发商卖房销售款的资金，不能混在一块。佣金一般是成交网签后，由中介经纪人递交资料向中介平台或开发商（全民营销佣金）申请结算。
结算时间长短不一。甚至也会发生欠佣情况，主要发生在开发商全民营销或小的中介平台公司。
像头部贝系这种因有保证金/开发商预付款兜底，基本不会欠佣，且结算比较快，一般成交网签后一个月内即到账。
4、声称返一半佣金，但并未告诉你佣金点数多少，或报少佣金点数。
佣金点数才是决定一套房到底有多少佣金（成交总价*佣金点数）的关键。
在没确定佣金点数情况下，只讲返一半而没有大概金额，有可能打折扣。
比如实际扣税后佣金6万，但中介只说4万，税后返一半佣金就只有2万了，而实际应该是3万。
02.渠道扫盲
除了返佣信息差，买家找中介带看过程中，仍有不少知识盲区需要“科普”。
以下六条，想要找渠道拿返佣的朋友，请收藏并逐字逐句仔细研读领会：
1、首次看房，一定要向中介报备带看签到，完成渠道客确认。自行前往售楼部，算自访客，如成交没有佣金。
2、买家向渠道中介报备的电话号码、姓名，一定要以最终购房合同上落名的人为准。
也就是说，中介带看的客户、报备电话号码、姓名、真实买房人，四个信息要保持一致。
比如这种情况：报备A的号码，现场带A看房，但最终签合同的是B，而B又没报备签到，则B算自访客。
3、夫妻客户，要报具体落名的一方的电话号码和名字。报备之前，任何一方都不要擅自提前自行前往售楼部。
因为夫妻是直系亲属判定为一组客，且在成交后需提供夫妻双方身份证以及人脸识别确客。
另外，不少人按揭贷款需要夫妻二人共同完成。任何一方被判定自访客，都会影响渠道佣金。
4、普通自访客的认定规则，一般两种：自行到访售楼部、拨打过开发商电话号码以及点击过相关楼盘广告页面并留了真实电话号码。
所以，确定要走渠道中介拿返佣的客户，千万不要随意拨打开发商的电话，不要随便留资透露个人电话号码。
5、找渠道中介时，要搞清楚楼盘自访客和渠道客各自的保护期限。
有的楼盘很恶心，自访客保护期长达一年，甚至永久保护，而渠道客保护期仅30天，保护期严重不对等。如果买家随便乱跑，就很可能失去渠道客资格，损失一笔佣金。
6、确认为渠道客后，并等于进了保险箱。过了保护期会自动失效。
保护期内未成交，过了保护期再去售楼部，务必找中介重新报备带看，进入下一个保护周期。否则自行前往，算自访客，一旦成交没有佣金。
看看吧，买家要拿到几万块返佣，条条框框多，实在不容易。
但归结起来也简单：
确认中介带看前，不乱进售楼部，不随便留电话和打电话。搞清楚保护期，过后如复看及时重新报备带看。
以上就是新房渠道带看过程中，存在的两大“信息差”问题。
03.中介的本质
中介的本质是信息撮合服务，通过整合买卖双方信息促成交易。因此，我始终认为，中介和买家之间，应该是基于信任而达成的一种合作关系。
既然是合作关系，双方之间应该是平等、信息透明的。准确讲，真实信息应该是互通共享的。
但现实是，更多中介满脑子赚快钱的思维，利用信息差优势，将买家的信任当成一次性收割的不对等交易。能忽悠则忽悠，能少返就少返。
这种做法短时间内固然能收割若干个小白，但时间久了也容易露馅。特别现在做带看的中介多了，信息差的空间越来越少。
与其遮遮掩掩收割，不如大大方方坦诚相告，事先谈妥再带看。
需要看到，渠道中介一般通过在各种网络平台发文或直播输出信息获客，或私下朋友间推荐，再转化线下带看。
这本质上也是一种公开化的活动，在竞争相当激烈形势下，要维持信息差的“窗户纸”不被捅破越来越困难。
因此，做好口碑，做长久的生意，持续地赚应得的那部分钱，远比靠编织话术捞一把快钱更有效，也更有意义。
PS：老粉如有带看返佣需求，了解各盘佣金点数和返佣额度，以及自访客和渠道客保护期限，详情加观察君微信咨询。也欢迎大家在留言区交流分享。
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